Historia del Registro

En primer lugar debemos concebir a la publicidad como el acontecer opuesto a la clandestinidad, como actividad dirigida básicamente a exteriorizar y divulgar una situación jurídica (publicidad jurídica), dotándola de cognoscibilidad (posibilidad de conocimiento, no conocimiento efectivo). La necesidad de publicidad quedó de manifiesto cuando la clandestinidad (en sentido amplio) de las cargas y gravámenes que recaían sobre los bienes inmuebles tornó imposible conocer la verdadera situación de éstos. Puede entonces afirmarse que el registro nació como un medio para asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.

Mientras en los derechos personales la relación se da entre personas (un sujeto activo y un sujeto pasivo, o dos sujetos obligados mutuamente), en los derechos reales la relación se da entre una persona y una cosa (en este caso una finca pues son derechos reales inmobiliarios). Su objeto inmediato son las cosas. Entre los derechos reales sobre inmuebles más comunes encontramos la propiedad, el usufructo, la servidumbre, la hipoteca, el uso y la habitación, etc. La relación de la publicidad con la transmisión de la titularidad de los derechos reales es el aspecto más importante de comparación entre los derechos reales y personales.

La necesidad de certeza de los derechos y la seguridad del tráfico jurídico han dado lugar a la organización de sistemas de publicidad específicos, denominada publicidad formal, cuya expresión hoy en día es la publicidad llevada a cabo por el registro de la propiedad o publicidad registral.

Entre las cualidades de los bienes para justificar su recepción registral encontramos su valor económico, la posibilidad de individualizarlos y su permanencia.

En sus comienzos, el hombre fue nómada antes que sedentario. Sus primeros bienes fueron muebles y sólo con el surgir de la agricultura comenzó el apego a la tierra que era en principio un bien comunitario.

Remontándonos en la historia, no podemos afirmar que en Roma existiera publicidad ni un sistema de registro. Por el contrario, existió en Alemania desde tiempos remotos.

Existen discrepancias entre los tratadistas para considerar si en ciertos pueblos existió un sistema orgánico de publicidad o no. Repasemos rápidamente en qué punto existieron los registros de la propiedad en los principales pueblos de la antigüedad.

En Egipto el escriba era una especie de delegado de los colegios sacerdotales que tenían a su cargo la redacción de los contratos.

El sacerdote, por su calidad de funcionario público, era el verdadero notario.

Las funciones del escriba eran muy importantes en el ejército egipcio, era el encargado de la organización, arribo de tropas, planilla y todo lo relacionado en campaña.

Tenía una función entre inventariador y contador: controlaba las cosechas. Cumplía una carrera administrativa con organización jerárquica. Era y se le consideraba funcionario de Estado.

La influencia de las crecidas del río Nilo y las características geográficas del país determinan el Germen de la creación de un sistema registral. Cuando el Nilo se retiraba luego de sus crecidas, era necesario determinar a quien pertenecía cada inmueble.

Durante la época ptolemaica, con influencia helenística las transmisiones se efectuaban frente a un escribano (agoranome), luego se enviaban copias de los contratos a los Registros (Katagraphes) que eran llevados por circunscripciones territoriales (demos). El Registro expedía al comprador un documento (Katagraphe) que servía como Título probatorio.

Comprobamos aquí la importancia de los Registros para la Seguridad al tráfico jurídico y fines fiscales.

Los fines fiscales muchas veces indirectamente hacen efectiva la publicidad registral de las transacciones inmobiliarias.

Durante la época de dominación romana (recordemos que en Roma no existieron verdaderos registros, sino que el tráfico de inmuebles permaneció en la clandestinidad) en Egipto se llevó un Registro por orden alfabético con Índice (diastromata) personal.

Sólo el titular registral podía disponer con documento que lo acredite.

Con declinación económica hasta caída del Imperio Romano de Occidente el pueblo empobrece y el registro desaparece.

Entre los hebreos el conocimiento del arte de escribir que poseía cualquiera de los contratantes era motivo suficiente para que se redactara y formalizara el convenio.

En Grecia existían los oficiales públicos encargados de redactar los contratos.

Su ministerio era considerado tan importante que Aristóteles en el año 360 a.C. ya los mencionaba diciendo que debía haberlos en todos los pueblos civilizados.

El Mnemon era el Funcionario a quien correspondía en Grecia la conservación, registro y memoria de los tratados y actos públicos y de los contratos privados que adquirían de esa manera autenticidad.

Etimológicamente la palabra Mnemon significa: “hacer memoria, recordar”.

El Hieromnemon era el depositario de los archivos de los templos, de los libros sagrados, administrador de los bienes religiosos.

Con este nombre se designaba entre los griegos a los funcionarios encargados de registrar los actos relativos a los archivos.

Se efectuaba un llamamiento de vecinos para testificar la enajenación o anuncio de transmisión mediante pregones.

En Rodas y Éfeso se realizaban inscripciones registrales mediante anuncios en el templo de Diana.

Es importante destacar que en Ática la hipoteca (oroi) se consignaba en piedras o tablas en el inmueble y retirarlas estaba penado.

En varias ciudades existen archivos públicos de documentos (transmisiones de dominio e hipoteca) destinados a publicidad con fuerte influencia en Egipto (época ptolemaica).

El derecho germánico tiene un período primitivo en el que de la adquisición simplemente posesiva, conocida como Gewere, se da lugar a la existencia de dos fórmulas que se puede decir que son equivalentes a la Mancipatio y a la In Iure Cessio romanas.

Un dato importante a destacar es que el Primer Libro de Registro fue encontrado en Colonia, 1135, Parroquia de San Marcos.

Surgen los “Rechtsbücher” o Registros de inmuebles.

Durante la Edad Media, los factores que permitieron el desarrollo de los Registros de la Propiedad Inmueble son la nueva realidad social en Europa, el valor de la tierra y el rol del Señor Feudal y el auge y desarrollo de las actividades financieras amparadas por la hipoteca.

El nacimiento de los Estados Nacionales trajo una fuerte Influencia sobre publicidad registral. A partir del Siglo XV monarquías requieren fondos. A tales fines se efectúa un censo inmobiliario con efectos impositivos y claramente aparece la distinción entre: Registro físico (Catastro con fines fiscales) y Registro jurídico (Protección del titular y del tráfico inmobiliario).

En España, la consolidación del régimen de publicidad registral se origina con la publicación de la ley Hipotecaria Española de 1861, cuya exposición de motivos sintetiza con sabiduría las finalidades del registro y se constituye entonces en la guía básica para entender el derecho registral latinoamericano. Fue adoptada como guía en los primeros ordenamientos jurídicos mexicanos sobre la materia.

El primer derecho real que debió ser publicitado para conocimiento de terceros y respeto de la comunidad, por no existir desplazamiento de la cosa, es el derecho real de hipoteca, donde la cosa en garantía de un crédito queda en poder del deudor. Con el tiempo, la necesidad de conocimiento por parte de los miembros de las comunidades (que fueron aumentando su población) se extendió al resto de los derechos reales. De aquí surge que sistemas que comenzaron únicamente con el registro de hipotecas denominan al derecho registral como “derecho hipotecario” a pesar de haberse extendido al resto de los derechos (es el caso del “derecho hipotecario” español).

En México, a modo de breve síntesis, podemos señalar que existieron Registros de censos y tributos desde 1539, Contadurías de hipotecas desde 1649 y Oficinas de hipotecas desde 1713. Los primeros registros surgieron como registros de cargas, registros de censos e hipotecas, convirtiéndose luego en Registros de la Propiedad, con la salvedad que en la mayoría de los casos privó siempre el archivo del documento por sobre el registro de los derechos, desvirtuando la verdadera naturaleza de la función.

En Tamaulipas, el primer documento que obra en el Registro data del año 1827 y trata sobre una herencia. Los años han llevado al progreso edilicio, mudándose el Registro en el año 1996 al moderno edificio Tiempo Nuevo, también a progresos técnicos (es común en muchos registros del mundo que se comience por la transcripción de los títulos, luego se archive copia de los mismos y posteriormente se pase a la técnica del folio real, mismo que en lugar de obligar a reunir la historia de una finca dispersa en distintos libros (técnica denominada de folio causal o transaccional) reúne en un único soporte todas las circunstancias de interés relativas a una finca, ya sea con relación a los derechos, los sujetos y la finca en sí misma, así como con relación a los derechos reales y demás circunstancias registrables que pesan sobre la misma). Como consecuencia del proceso, se modificó la legislación específica y se encaró la capacitación y profesionalización del personal a los efectos de brindar un mejor servicio.

En Tamaulipas, con relación al Registro Público coexistían dos ordenamientos jurídicos que tornaban complejo el registro, pues en ocasiones hasta se contradecían entre sí o dejaban vacíos legales. Ambos ordenamientos eran la Segunda Parte del Libro Cuarto, Título Único, Capítulos I, II, III, IV, V, VI y VII, artículos del 2342 al 2396, relativos al Registro Público, excepto los artículos 2345 y 2352 previamente derogados el 6 de diciembre de 2001 y 23 de diciembre de 1987, respectivamente, del Código Civil para el Estado de Tamaulipas y la Ley del Registro Público de la Propiedad de Tamaulipas vigente desde 1927 (la Ley del Registro Público de la Propiedad expedida mediante Decreto 261, del 22 de noviembre de 1926, de la Vigésima Novena Legislatura Constitucional del Estado y publicado en los Periódicos Oficiales números 10, 11 y 12 del 2, 5 y 9 de febrero de 1927 y sus subsecuentes reformas). Los cuerpos legales que regulaban el registro de la propiedad se derogaron y se sancionó un cuerpo único, la ley de fecha 28 de febrero de 2008, modificada someramente en fecha 25 de junio de 2008. Este nuevo cuerpo legal, moderno y vanguardista recepta todas las modernas declaraciones internacionales en la materia y adopta como técnica la del folio real, que consiste en reunir en un único soporte toda la “vida jurídica” de un inmueble.

Es tan importante el cambio cuantitativo y cualitativo que se pasa de un mero archivo de documentos, donde para reunir la historia de un inmueble o los derechos vigentes que pesan sobre el mismo había que recurrir a un gran número de libros muchas veces ilegibles, a la técnica del folio real, que reúne en un único soporte todos los datos de trascendencia real relativos a un inmueble. Tan importante es el cambio si pensamos que incluso el nuevo soporte es electrónico y que el nuevo ordenamiento legal dota a los documentos electrónicos de la misma validez que a los físicos.

Cumpliendo con los mayores estándares mundiales de calidad y eficiencia surge el folio real electrónico en el Estado de Tamaulipas, en el marco de una nueva ley que prevé reformas sustanciales y modernas para asegurar el patrimonio inmobiliario de sus habitantes.